השקעות ירוקות ו־ESG בנדל״ן: למה שיקולי סביבה מתחילים להשפיע על ערך הנכסים

לפני עשור, מעט משקיעי נדל״ן בישראל היו מתעניינים בצריכת האנרגיה של בניין או בחומרים שמהם נבנה. השאלות המרכזיות היו מיקום, מחיר, תשואה ופוטנציאל השבחה. היום התמונה מתחילה להשתנות. גופים מוסדיים, קרנות השקעה, בנקים ושוכרים גדולים מוסיפים לרשימת השיקולים שלהם את הביצועים הסביבתיים והחברתיים של הנכס. המונח שמאחד את השיקולים האלה הוא ESG, ראשי תיבות של סביבה, חברה וממשל תאגידי. ההשפעה שלו על עולם הנדל״ן עדיין מתפתחת, אבל הכיוון ברור.

מה זה ESG

ESG הוא מסגרת שבאמצעותה משקיעים ומנהלים בוחנים חברות ונכסים לא רק לפי ביצועים פיננסיים, אלא גם לפי ההשפעה שלהם על הסביבה, על החברה ועל איכות הממשל. ברכיב הסביבתי נבחנים נושאים כמו פליטות, צריכת אנרגיה ומים, פסולת והתאמה לשינויי האקלים. ברכיב החברתי נבחנים יחסי עבודה, בטיחות, נגישות והשפעה על הקהילה. וברכיב הממשל נבחנים שקיפות, ניהול סיכונים ומבנה קבלת ההחלטות.

בנדל״ן, הרכיב הסביבתי בולט במיוחד, משום שמבנים אחראים לחלק משמעותי מצריכת האנרגיה ומהפליטות בעולם, הן בשלב הבנייה והן לאורך שנות התפעול. לכן כל שיפור ביעילות של מבנים יכול להשפיע מאוד על היעדים הסביבתיים הכוללים.

למה משקיעים מתעניינים

יש כמה סיבות לכך שמשקיעים מייחסים חשיבות הולכת וגדלה לשיקולי ESG. הראשונה היא ניהול סיכונים. מבנים שאינם יעילים אנרגטית עלולים להפוך לפחות אטרקטיביים בעתיד, אם הרגולציה תחמיר או אם השוכרים יעדיפו נכסים ירוקים. הסיכון הזה מכונה לעתים נכסים תקועים, כלומר נכסים שערכם נשחק בגלל שאינם עומדים בדרישות החדשות.

הסיבה השנייה היא ביקוש. חברות גדולות, ובמיוחד חברות בינלאומיות, מחויבות ליעדים סביבתיים משלהן, ומעדיפות לשכור משרדים במבנים שעומדים בתקני בנייה ירוקה. הסיבה השלישית היא מימון. בנקים וגופים מוסדיים בעולם מציעים לעתים תנאים טובים יותר לפרויקטים ירוקים, באמצעות כלים כמו אגרות חוב ירוקות והלוואות שמותנות ביעדי קיימות.

בנייה ירוקה ותקינה

בישראל קיים תקן לבנייה ירוקה, ובמקביל יש מבנים שמקבלים הסמכות בינלאומיות. התקנים בוחנים מגוון רחב של פרמטרים: יעילות אנרגטית, חיסכון במים, חומרים, איכות הסביבה הפנימית, ניהול פסולת, תחבורה ועוד. במקומות רבים בארץ, עמידה בתקן הבנייה הירוקה הפכה לדרישה בתוכניות חדשות.

לצד התקנים, קיים גם דירוג אנרגטי למבנים, שמאפשר להשוות בין דירות ובניינים מבחינת צריכת האנרגיה הצפויה. ככל שהמידע הזה יהיה נגיש יותר לרוכשים ולשוכרים, כך הוא עשוי להשפיע יותר על ההחלטות שלהם ועל המחירים.

האם נכס ירוק שווה יותר

זו אחת השאלות המעניינות בתחום, והתשובה מורכבת. מחקרים בעולם מצאו במקרים רבים קשר בין הסמכות ירוקות לבין שכר דירה גבוה יותר, תפוסה גבוהה יותר או עלויות תפעול נמוכות יותר, בעיקר בנדל״ן המסחרי. עם זאת, ההשפעה משתנה בין שווקים, בין סוגי נכסים ובין תקופות, וקשה לבודד אותה מגורמים אחרים כמו מיקום ואיכות כללית.

בשוק המגורים בישראל, ההשפעה עדיין פחות מובהקת. רוכשים מתעניינים יותר ויותר בחיסכון באנרגיה, בבידוד ובמערכות סולאריות, אבל המיקום והמחיר עדיין דומיננטיים. ייתכן שככל שעלויות האנרגיה והמודעות הסביבתית יעלו, גם בשוק הזה תתחזק ההעדפה לנכסים ירוקים.

יש גם היבט של התאמה לאקלים. מבנים שמתוכננים להתמודד עם גלי חום, עם אירועי גשם קיצוניים ועם הפסקות חשמל, למשל באמצעות הצללה, בידוד טוב, ניקוז נכון ואגירת אנרגיה, עשויים להיות עמידים יותר לאורך זמן. משקיעים מתחילים לבחון גם את החשיפה של נכסים לסיכונים פיזיים כאלה, לצד הסיכונים הרגולטוריים. נכס שנמצא באזור מועד להצפות, למשל, עלול לדרוש השקעות נוספות או ביטוח יקר יותר.

הרכיב החברתי מקבל אף הוא משקל. נגישות לאנשים עם מוגבלות, קרבה לתחבורה ציבורית, שטחים ציבוריים איכותיים ותרומה לקהילה המקומית הם פרמטרים שגופים מוסדיים בוחנים יותר ויותר. בפרויקטים של התחדשות עירונית, למשל, האופן שבו מתייחסים לדיירים הוותיקים ולשכונה הסובבת הוא חלק מההערכה.

מה בעלי נכסים יכולים לעשות

גם בעלי נכסים קיימים, ולא רק יזמים של פרויקטים חדשים, יכולים לשפר את הביצועים הסביבתיים של הנכסים שלהם. חלק מהצעדים פשוטים יחסית, וחלקם דורשים השקעה משמעותית:

• שדרוג בידוד גגות וקירות והחלפת חלונות
• התקנת מערכות סולאריות על הגג
• החלפת מערכות מיזוג ותאורה לחסכוניות יותר
• התקנת מערכות לניהול ובקרת אנרגיה
• חיסכון במים באמצעות אביזרים חסכוניים והשקיה חכמה
• הכנת תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי
• שיפור ניהול הפסולת והמחזור בבניין

לפני השקעה גדולה, כדאי לבצע סקר אנרגטי שיזהה את הצעדים בעלי ההחזר הטוב ביותר, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע.

זהירות מהלבנה ירוקה

לצד ההתעניינות הגוברת, קיימת גם תופעה של הלבנה ירוקה, כלומר הצגה של פרויקט או חברה כירוקים יותר ממה שהם באמת. משקיעים ורוכשים צריכים לבדוק את הטענות: האם יש הסמכה מוכרת? האם הנתונים נמדדים ומפורסמים? האם יש גוף חיצוני שבודק אותם? מילים כמו אקולוגי או ירוק בפרסומת אינן תחליף לנתונים.

למי ששוקל להשקיע בקרנות או בחברות נדל״ן שמציגות את עצמן כירוקות, מומלץ לקרוא את הדיווחים, להבין מה עומד מאחורי הטענות ולהתייעץ עם יועץ השקעות מורשה. כמו בכל השקעה, אין ערובה לתשואה, ושיקולי ESG הם רק חלק מהתמונה.

ההשקעות הירוקות ושיקולי ESG אינם אופנה חולפת, אלא חלק משינוי עמוק באופן שבו השווקים מתמחרים סיכונים והזדמנויות. בנדל״ן, שבו מבנים עומדים עשרות שנים, השאלה כיצד נכס יעמוד בדרישות של העתיד היא שאלה כלכלית לא פחות מסביבתית. משקיעים ובעלי נכסים שמבינים את המגמה ונערכים לה בזמן, עשויים להיות בעמדה טובה יותר כשהשוק ימשיך להשתנות.